Kiinteistöjen ja asunto-osakeyhtiöiden hallinto

Taloyhtiöiden korjausrakentaminen on puhuttanut paljon ja siinä pyörii isot rahat ja intressit. Korjauksien kulut ovat korkeat suhteessa asunnon arvoihin ja kasvavat vanhoissa taloissa. Lisäksi ylläpidosta ja huollosta voidaan maksaa korkeampaa kuin markkinahintaa.

Vaatimusten lisääntyessä rima, missä ei kannata tai pankit eivät lainoita remontteja nousee, varsinkin rahahanojen kiristyessä ja korkomenojen noustessa. Monessa yhtiössä on jo vanhastaan yhtiölainana vanhatkin remontit. Tilinpäätöksessä voi olla taseen ulkopuolelle limitti-lainoja, enemmän kuin on tehty huoltokuluja. Ne pitäisi olla kirjanpidossa totetumishetkellä ja määrällä niin, lainoina ja kuluina, että kirjanpito kuvaisi todellista taloudellista tilannetta. Ja niistä pitää olla hankintapäätös. Kulu sitten rahastoidaan tai tuloutetaan myöhemmin.

Asunto-osakeyhtiöitä on mennyt jo konkurssiinkin. Rakkaasta talosta voi tulla niin kallis, ettei siitä pääse järkevästi eroon. Ja syntyy ’ongelmajätettä’ markkinoille, joita ei osteta ja pitäminen maksaa korkeiden yhtiövastikkeiden takia. Riskinä voi olla suojelukin, jolloin usein joudutaan saattohoitoon ja talo rapistuu tai jää tyhjilleen kunnes puretaan. Yhtiö ottaa lainoja puolesta, vaikka yksittäinen asukas vastustaisi remonttia ja osakas olisi jo tehty osan siitä. Jotenkin vähemmistöosakkaan oikeutta pitäisi pystyä suojaamaan tai huomioimaan niissä.

Markkinaoikeus on 15.12.2022 antamallaan päätöksellä vahvistanut isännöintialan kartellin syntyneen.
https://yle.fi/a/3-11782233

Asia koskisi valtavaa määrä As Oy:ta Suomessa ja Espoossa. Löysin omankin As Oy:n isännöinnin listoilta.
Markkinoita kovempaa laskutusta hallinnosta voi välttää kilpailuttamalla toimintaa ja sopimalla tarkasti, mitä ostetaan ja mitä laskutetaan erikseen. Hankinnoista alla lisää. Korkea laskutus ei ole laitonta, mutta on tyhmää maksaa liikaa.
https://yle.fi/a/3-12684833

Asia menee korkeimpaan hallintoikeuteen valitusten takia. Isännöintiliitto pyysi anteeksi jossain välissä.
Kilpailuvirasto esittä korkeampia summia ja maksajat perusteen poistamista.
https://www.rakennuslehti.fi/2023/01/kilpailuviranomainen-vaatii-isannointikartellista-isompia-rapsuja-yrittaja-aivan-toista-mielta-markkinaoikeuden-ratkaisut-ihan-kohtuuttomia/

Suorahankinnat ilman kilpailutusta ja markkinahinnan selvitystä. Julkisella puolella kilpailutusraja on 60 000 kilpailutukselle, mutta As Oy:ssa rajan pitäisi olla selvästi alempi ja pitäisi summata vuoden ajalta.

Ulkoistettu yhdelle toimijalleja annettu tarjouspyyntöjen tekeminen ilman johdon ymmärrystä, mitä ollaan tekemässä. Tilaaja vastaa aina että remontti toimii, eli toimittaja. Varsinkin maallikkohallitus antaa urakoitsijalle vapaat toteuttaa ja kuvittelee, että urakoitsija vastaa. Urakoitsija vain vastaa omasta tehdystä työstä, eri rakenteiden muutoksista, esim. hulevesien osalta tai liukkaista, uudenlaisista portaista. Tarjouspyynnössä voi olla kohtia, jotka on tehty joillekin toimittajlle tai tuotteille ja karkoittaa muut tarjoajat.

Mahdolliset kartellit ja sopimiset. Riski osakkaille, varsinkin jos johto tilaa tutulta liikkeelta jatkuvasti ilman kilpailutusta, jolla määriteltäisiin markkinahinta.

Ylilaskutuksen ja turhan työn laskutuksen vaara on suuri. Voidaan tehdä myös turhia kallita selvityksia, mikä on yleistä kun ei osata päättää, on ulkopuolinen asiantuntijataho tai siirretään päätöstä. Esim. raha menee tutkimuksiin tutulla yrityksellä ja huolto viivästyy.

Urakan lisätyöt. Vaarana kun tilataan epätarkoilla dokumenteilla työ ja osakkailla on erilaisia ratkaisuja. Jo tehdyt muutokset ja lisäkset eivät kuulu urakkaan ja ne menevät lisätöiksi osakkaille. Toteutus on yleensä kallista lisätöille monopolissa. Esim sähköpisteet, vesikalusteet, kalusteet, laatoitus, suojaus jne.

Monilla isoilla isännöintiyrityksillä on usein omat huoltopuolen yksiköt, ja sitten tutkitaan laajemmin asioita jatko remonttien osalta. Joillakin on oma rakennusliike ja huolto. Tai käytetään tuttua liikettä ilman kilpailutusta. Valvontakin voi olla sama tuttua yhteisöä, jolloin on jo intressiristiriita.

As Oy:ssä huoltoa ei paljoakaan kilpailuteta vaan viedään kirjanpitoon laskut ja katsotaan kerran vuodessa. Asioita voidaan tutkitaan paljon, muttei korjaus on hidasta ja tulee lisävahinkoja. Voidaan toimia tehottomasti ja ajella ympäriinsä halvan osan takia. Omavalvonta voi olla surkeaa. Osakkaita jopa pelotellaan olemaan esittämättä puutteita remonteissa tai ei kerrota osakkaille, mitä on tilattu ja mitäisi itse valvoa. Joskus ei ole edes tilauksessa piirustuksia tai määrittelyä isostakaan remontista. Isommissa remonteissa isännöinti saa siivunsa usein remontista lisäkuluihin, mikä on vain sovittu.

Ongelmia on aiheuttanut seuraavat asiat tilauksissa:
-As Oy:n hallitus ei kerro tarpeeksi osakkaille, mitä on tilattu ja laitetaan osakkaat valvomaan ja reklamoimaan. Kuuleman mukaan on oikein koulutettu hallituksia salaamaan yksityiskohdat osakailta.
Osakkaan on vaikea tietää, mitä valvotaan, varsinkin jos ei ole osaamista alalta. Myöhemmin vedotaan, ettei reklamoitu puutteesta. Osakas ei saa tarpeeksi tietoa päätöksestä ja tilauksesta usein vaikka pyytäisi. Usein näyttää puuttuvan etukäteispiirustukset ja aikaa menee sekoiluun ja tulkintoihin ja yllätyksiin. Vanha sanonta on, että sekoiluun saa menemään 80 % ajasta ja rahasta. Eteen voi tulla hormi tai rakenne, mitä ei ole huomioitu. Esim. 13 cm pitkä pesukonehana ja sähköpisteet ovat koneiden takana seinässä, mikä on surkeaa suunnittelua. Edes rakennusalan koulutettu osakas ei voi tarkistaa, että tilattu työ voidaan toteuttaa kunnolla ja olisi järkevä ja lopputulos kestävä.

-Urakoitsijalle on annettu oikeus valita ja laskuttaa mielivaltaisesti. Esim. mitä esim laattoja käytetään valikoimassa ja valikoima on huono. Hyvitys ’vakiolaatoista’ on vähän, esim 20 %, kun osakas tilaa laatat tai osat suoraan työmaalle, vaikka ne olisi ’vakiolaatan’ eri väriversio.

-Kiire ja puutteelliset suunnitelmat myös tarjouspyynnnöissä. Esim. yhtiökokouksen pitää heti päättää ja työ alkaa lähes heti. Esitetään usein ettei ole muuta vaihtoehtoa tarjolla. Osakkaiden kanssa ei ole keskusteltu asiasta etukäteen.

-Toteutustapa on sellainen, että se kestää muutaman vuoden. Jonka jälkeen ei ole mitään takuuta työlle. Esim. kosteuseristys ulkona liikkuvissa saumoissa tehty kuten kylpyhuoneessa. Tai laattojen vaihto alkuperäisistä eroaviin. Tai on muutettu rakenteita, esimerkiksi hulevesiratkaisuja, ymmärtämättä niitä, ja on tehty riskirakenteita.

-Piirustukset on niin epäselviä tai toimimattomia, ettei voi yksiselitteisesti toimia sen mukaan. Ei tiedetä, mistä kohti on mitattu ja tulee iso marginaali. Piirtäjä voi olla asiaan kouluttamaton. Toteuttajat yrittävät tehdä parhaansa. Toleranssit ovat sitten isot, 10 -50 cm ja asiat vain ilmestyvät johonkin.

-Tarjouspyynnössä on määritelty vaikka kaiteiden hiekkapuhallusaste ja epätavallisia yksityiskohtia. Saadaan kalliita tarjouksia. Toteutusvaiheessa muutetaan, että tekijällä on pala hiekkapaperia ja sutii uuden maalikerroksen, joka kestää pari vuotta ja ruoste muhii alla. Kukaan ei vastaa muutaman vuoden kuluttua korjauksesta, paitsi osakkaat.

-Toteutukseen urakoitsija toimittaa huonolaatuisia osia, esim. kieroja sekundalautoja. Ei ole erikseen mainittu, ettei se kelpaa. Kohta eläimet pääsevät katon sisälle mellastamaan ja näyttää pahalta ulospäin.

Liian laajoista ja ennenaikaisista remonteista on varoiteltu eräistä isäänöintiyrityksistä.
https://www.lansivayla.fi/paikalliset/5839724

Muualta asiasta :
YLE MOT Näin isännöitsijät rahastavat taloyhtiöitä
https://yle.fi/a/3-12156656

Tapaus: IS-Järkyttävää korruptiota Espoossa https://www.iltalehti.fi/kotimaa/a/3e3630c2-a087-43ba-b318-32d3d4e0a6d1
Tässä varoitusvalot ovat kohdistetut urakat. Ja markkinahinnan määrittäminen.

Lojaliteettiongelma on myös hankala asia. Esim. Yritykset, löyhät yhteisöt, järjestöt, kunnat, valtio, hyvinvointialue, EU. Jos käyttää valtaa päättää jonkin intressien mukaan. Mukana voi olla sosiaalisiakin paineita toimia jonkin mukaan, esim järjestöön kuuluminen ja ajaa sen agendoja.