Kiinteistöjen ja asunto-osakeyhtiöiden hallinto

Taloyhtiöiden korjausrakentaminen on puhuttanut paljon ja siinä pyörii isot rahat ja intressit. Korjauksien kulut ovat korkeat suhteessa asunnon arvoihin ja kasvavat vanhoissa taloissa. Lisäksi ylläpidosta ja huollosta voidaan maksaa korkeampaa kuin markkinahintaa.

Vaatimusten lisääntyessä rima, missä ei kannata tai pankit eivät lainoita reomontteja nousee, varsinkin rahahanojen kiristyessä ja korkomenojen noustessa. Monessa yhtiössä on jo vanhastaan yhtiölainana vanhatkin remontit. Tilinpäätöksessä voi olla taseen ulkopuolelle limitti-lainoja, enemmän kuin on tehty huoltokuluja. Ne pitäisi olla kirjanpidossa niin, että ne kuvaisi todellista taloudellista tilannetta, lainoina ja kuluina. Ja niistä pitää olla hankintapäätös.

Asunto-osakeyhtiöitä on mennyt jo konkurssiinkin. Rakkaasta talosta voi tulla niin kallis, ettei siitä pääse järkevästi eroon. Ja syntyy ‘ongelmajätettä’ markkinoille, jota ei osteta ja pitäminen maksaa korkeiden yhtiövastikkeiden takia. Riskinä voi olla suojelukin, jolloin usein joudutaan saattohoitoon ja talo rapistuu tai jää tyhjilleen kunnes puretaan. Yhtiö ottaa lainoja puolesta, vaikka yksittäinen asukas vastustaisi remonttia ja se olisi jo tehty.

Markkinaoikeus on 15.12.2022 antamallaan päätöksellä vahvistanut isännöintialan kartellin syntyneen.
https://yle.fi/a/3-11782233

Asia koskisi valtavaa määrä As Oy:ta Suomessa ja Espoossa. Löysin omankin As Oy:n isännöinnin listoilta.
Markkinoita kovempaa laskutusta hallinnosta voi välttää kilpailuttamalla toimintaa ja sopimalla tarkasti, mitä ostetaan ja mitä laskutetaan erikseen. Hankinnoista alla lisää. Korkea laskutus ei ole laitonta, mutta on tyhmää maksaa liikaa.
https://yle.fi/a/3-12684833

Asia menee korkeimpaan hallintoikeuteen valitusten takia. Isännöintiliitto pyysi anteeksi jossain välissä.
Kilpailuvirasto esittä korkeampia summia ja maksajat perusteen poistamista.
https://www.rakennuslehti.fi/2023/01/kilpailuviranomainen-vaatii-isannointikartellista-isompia-rapsuja-yrittaja-aivan-toista-mielta-markkinaoikeuden-ratkaisut-ihan-kohtuuttomia/

Suorahankinnat ilman kilpailutusta ja markkinahinnan selvitystä. Julkisella puolella kilpailutusraja on 60 000 kilpailutukselle, mutta As Oy:ssa rajan pitäisi olla selvästi alempi ja pitäisi summata vuoden ajalta.

Ulkoistettu yhdelle toimijalle annettu tarjouspyyntöjen tekeminen ilman johdon ymmärrystä, mitä ollaan tekemässä. Tilaaja vastaa aina että remontti toimii, eli toimittaja. Varsinkin maallikkohallitus antaa urakoitsijalle vapaat toteuttaa ja kuvittelee, että urakoitsija vastaa. Urakoitsija vain vastaa omasta tehdystä työstä, eri rakenteiden muutoksista, esim. hulevesien osalta tai liukkaista, uudenlaisista portaista. Tarjouspyynnössä voi olla kohtia, jotka on tehty jolillekin toimittajlle ja karkoittaa muut tarjoajat.

Mahdolliset kartellit ja sopimiset. Varsinkin jos johto tilaa tutlta liikkeelta jatkuvasti ilman kilpailutusta, jolla määritellään markkinahinta.

Ylilaskutuksen ja turhan työn laskutuksen vaara on suuri. Voidaan tehdä myös turhia kallita selvityksia, mikä on yleistä kun ei osata päättää, on ulkopuolinen asiantuntijataho taI siirretään päätöstä.

Urakan lisätyöt. Tilataan epätarkoilla dokumenteilla työ. Jo tehdyt muutokset ja lisäkset eivät kuulu urakkaan ja ne menevät lisätöiksi osakkaille valvontaan kalliilla, koska on syntynyt monopoli. Esim sähköpisteet, vesikalusteet, kalusteet, laatoitus, suojaus jne.

Monilla isoilla isännöintiyrityksillä on usein omat huoltopuolen yksiköt, ja sitten tutkitaan laajemmin asioita jatko remonttien osalta. Joillakin on oma rakennusliike ja huolto. Tai käytetään tuttua liikettä ilman kilpailutusta. Valvontakin voi olla sama tuttua yhteisöä, jolloin on jo intressiristiriita.

As Oy:ssä huoltoa ei paljoakaan kilpailuteta vaan viedään kirjanpitoon laskut ja katsotaan kerran vuodessa. Asioita voidaan tutkitaan paljon, muttei korjaus on hidasta ja tulee lisävahinkoja. Voidaan toimia tehottomasti ja ajella ympäriinsä halvan osan takia. Omavalvonta voi olla surkeaa. Osakkaita jopa pelotellaan olemaan esittämättä puutteita remonteissa tai ei kerrota osakkaille, mitä on tilattu ja mitäisi itse valvoa. Joskus ei ole edes tilauksessa piirustuksia tai määrittelyä isostakaan remontista. Isommissa remonteissa isännöinti saa siivunsa usein remontista lisäkuluihin, mikä on vain sovittu.

Liian laajoista ja ennenaikaisista remonteista on varoiteltu eräistä isäänöintiyrityksistä.
https://www.lansivayla.fi/paikalliset/5839724

Muualta asiasta :
YLE MOT Näin isännöitsijät rahastavat taloyhtiöitä
https://yle.fi/a/3-12156656